Положення про суперфіцій увійшли до Цивільного кодексу України, що набрав чинності 1 січня 2004 р. Зокрема, ст. 413 цього кодексу передбачає, що власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших будівель і споруд (суперфіцій). У Земельному кодексі України аналогічні норми з’явилися дещо пізніше, а саме після набрання чинності Законом «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняття Цивільного кодексу України» від 27.04.2007 р. Цей Закон доповнив ЗКУ главою 16-1 «Про користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб та для забудови». Договір оренди чи суперфіцію процесі застосування норм щодо суперфіцію виникло чимало проблем, пов’язаних із набуттям, здійсненням та припиненням цього права. Зокрема, відповідно до ч. 1 ст. 413 ЦКУ право суперфіцію виникає на підставі договору або заповіту, але в законодавстві України не визначено чітко, на підставі якого саме договору. Як вбачається з узагальнення судової практики Вищого господарського суду України з розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами, від 01.01.2010 р., визначення правової природи договору, що є підставою виникнення права суперфіцію, стало проблемою, з якою суди стикнулися при вирішенні спорів цієї категорії. Як відомо, право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є речовим правом, яке має абсолютний характер. Водночас якщо це право може виникати на підставі договору, то чому ним не може бути договір оренди земельної ділянки під забудову. З погляду теорії цивільного права різниця між договірними конструкціями суперфіцію та оренди полягає у способі захисту цих прав. На практиці ця позиція виражається в обмеженні можливості застосування до договору суперфіцію зобов’язально-правових способів захисту, як-от: визнання договору дійсним (укладеним), застосування правових наслідків неналежного виконання зобов’язань тощо. Крім того, договір суперфіцію може бути припинений лише на підставах, визначених для цього договору, а не на загальних підставах припинення договірних зобов’язань. Питання про розмежування договору суперфіцію та договору оренди залишається актуальним. Позиція ВГСУ, висловлена в рекомендаціях «Про практику застосування господарськими судами земельного законодавства» від 02.02.2010 р., не містить значного правового обґрунтування: «Договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди, тому положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди». Слід зазначити, що перевагою договору суперфіцію порівняно з договором оренди є можливість відчуження права суперфіцію без отримання згоди власника (ч. 2 ст. 413 ЦКУ), тоді як права землекористувача за договором оренди обмежуються спорудженням об’єктів нерухомості на земельній ділянці та можливістю передачі її в суборенду в обох випадках за згодою власника. Право суперфіцію земель державної і комунальної власності не може бути відчужене. Форма та зміст договору Оскільки договір суперфіцію є самостійним договором, чи не найперше запитання осіб, які планують його укласти, – якими будуть форма та зміст цього договору. І тут ми стикаємося з проблемою: правових норм, які регулювали б це питання, немає. Оскільки предметом зазначеного договору є право користування земельною ділянкою, яка використовується в якості будівельного майданчика для здійснення забудови, до істотних умов договору можна віднести:
-
відомості про земельну ділянку;
-
мету надання земельної ділянки в користування;
-
строк користування, який не може перевищувати 50 років;
-
вид і обсяги будівництва;
-
умови платного користування земельною ділянкою, такі як розмір, форма, умови, порядок і терміни його виплати;
-
права та обов’язки сторін;
-
визначення юридичної долі об’єктів нерухомості після завершення будівництва та припинення договору.
Матеріал підготував: приватний нотаріус І.М. Горбачук