Цільове призначення є однією із базових характеристик будь-якої земельної ділянки, яка визначає її правовий режим. Питанню цільового призначення землі присвячена велика кількість різноманітних досліджень правового характеру. Посилена увага зумовлена передовсім тим, що немає належного і однозначного законодавчого регулювання цього питання. Як результат, у судовій практиці значно зросла кількість судових спорів, пов'язаних із порушенням використання земельної ділянки згідно з її цільовим призначенням.
У Земельному кодексі України немає визначення поняття «Цільове призначення земельної ділянки», так само як і чіткий перелік видів цільового призначення землі. У статті 19 Земельному кодексі приведена класифікація земель України, залежно від їх основного цільового призначення за дев'ятьма категоріях - землі сільськогосподарського призначення, землі житлової і суспільної забудови, землі природо-заповідного та іншого природоохоронного призначення, землі оздоровчого призначення, землі рекреаційного призначення, землі історико-культурного призначення, землі лісогосподарського призначення, землі водного фонду, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.
Логічно, що вказаний перелік є узагальненим, оскільки, стосується саме основного цільового призначення земель. Далі в розділах 6–13 Земельного кодексу визначено, для чого можуть використовуватися землі тієї або іншої категорії. Наприклад, землі сільськогосподарського призначення використовуються для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосу і випасу худоби; для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; для досвідчених і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства; для ведення підсобного сільського господарства.
Слід зазначити, що в статті 20 Земельного кодексу «Встановлення і зміна цільового призначення земель» йдеться про повноваженнях органів державної влади і місцевого самоврядування відносити земельну ділянку саме до тієї або іншої категорії. Водночас, визначаючи порядок зміни призначення землі, законодавство вже оперує терміном «цільове призначення земельної ділянки», а не «категорією землі». Український класифікатор цільового використання землі, у свою чергу, визначає власні види земель щодо їх цільового використання, які не відповідають Земельному Кодексу.
Земельні публічно-правові наслідки нецільового використання землі викладені в статтях 141, 143 ЗК і полягають у: припиненні права користування земельною ділянкою, або ж примусовому припиненні прав на землю (в цьому випадку може йтися і про право власності).
У разі застосування норм про припинення прав на землю застосовується порядок встановлення факту порушення норм земельного законодавства, передбачений ст. 144 ЗК, тобто складання державним інспектором із використання і охорони земель протоколу про порушення і т. д. До того ж суд, застосовуючи публічні наслідки нецільового використання земель, вважає допустимим доказом документи, що свідчать про невиконання вказівок (розпоряджень) спеціально уповноваженого органу виконавчої влади із питань земельних ресурсів.
У загальнодоступній судовій практиці поки що не зустрічаються рішення, згідно з якими суд застосовував б публічно-правові наслідки за використання земельної ділянки всупереч її цільовому використанню. Зокрема немає рішень, які б застосовували публічно-правову відповідальність згідно зі статтями 141, 143 ЗК, а саме вилучення земельної ділянки у зв'язку з її нецільовим використанням.
Відсутність такої судової практики, мабуть, зумовлена тим, що зацікавлена сторона в першу чергу звертається за цивільно-правовим захистом порушених прав.
Другим можливим поясненням є вже згаданий факт, що будівництво об'єкта, який не передбачений договором, однак у межах тієї ж категорії землі згідно зі ст. 19 ЗК, не розглядається Держкомземом як порушення цільового використання земельної ділянки відповідно до її категорії. Слід звернути увагу, однак, що роз'яснення Держкомзему стосується необхідності розробки проекту відведення у зазначених випадках, і у жодному випадку не є правовою кваліфікацією порушення використання земельної ділянки згідно з її цільовим призначенням.
Для того щоб правильно кваліфікувати випадки використання земельної ділянки з порушенням її цільового призначення необхідно визначитись у правовій природі положень договорів, в яких вказується будівництво конкретних об'єктів, і які часто іменуються як «цільове призначення земельної ділянки». Часто місцева рада відводить (надає в оренду або продає) земельну ділянку, виходячи з потреб громади, і з метою забудови саме тим об'єктом, для будівництва якого ділянка була відведена. Бажання місцевої ради обмежити забудову ділянки конкретним об'єктом можна кваліфікувати як обтяження земельної ділянки згідно зі ст. 110 ЗК. Згідно зі ст. 111 ЗК сторони вільні у встановленні тих або інших обтяжень, як тих, що передбачені, так і тих, що не передбачені ст. 111 ЗК.
Відповідно до ст. 211 ЗК за порушення земельного законодавства, зокрема, невиконання вимог використання земель за цільовим призначенням, фізичні і юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства.
Адміністративна відповідальність за нецільове використання землі передбачена ст. 53 Кодексу про адміністративні правопорушення і полягає в стягненні штрафу (з громадян у розмірі від п'яти до двадцяти п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і з посадових осіб – від п'ятнадцяти до тридцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян).
Що стосується кримінальної відповідальності, то нецільове використання землі тільки в тому випадку кримінально каране, коли воно пов'язане із негосподарським використанням землі (ст. 254 Кримінальні кодекси України) або із забрудненням чи псуванням земель (ст. 239 Кримінального кодексу України), або іншим злочином проти навколишнього середовища.
При аналізі питань цільового використання землі слід враховувати її цільове призначення не тільки в розумінні категорії землі (ст. 19 ЗК), але і з огляду її приватноправової (згідно з нормами цивільного права) і публічно-правової (згідно із публічними нормами земельного права) кваліфікації. Слід врахувати, що хоча в договорах сторони часто під цільовим призначенням визначають будівництво певного об'єкта, згідно зі статтями 110, 111 ЗК такі положення можуть розглядатися як обмеження земельної ділянки, порушення яких може служити приводом для припинення прав та вилучення земельної ділянки. Аргументом на користь такої кваліфікації є, наприклад, визначення в договорах строків забудови ділянки, яке все частіше зустрічається на практиці, (наприклад, упродовж трьох років). Хоча такі положення, як правило, прописуються в розділі «Права та обов'язки сторін», очевидно, що вони за своєю правовою природою є обмеженнями відповідно до ст. 111 ЗК (обмеження стосовно початку і завершення будівельних робіт). У разі порушення таких строків (так само як і у разі будівництва об'єкта, що не передбачається договором) можуть застосовуватися наслідки, передбачені статтями 141, 143 ЗК, тобто позбавлення права власності або ж права користування земельною ділянкою.