Останнім часом досить часто використовується такий спосіб отримати право на забудову чужої земельної ділянки, як суперфіцій. У вересні 2008 року Верховна Рада України Законом України від 16 вересня 2008 р. № 509-VI (далі – Закон) ухвалила зміни до Цивільного та Земельного кодексів України, якими дещо змінила поняття суперфіція. Наприклад, суперфіцій тепер має обмежений строк щодо земель державної та комунальної власності і не підлягає відчуженню, крім випадків переходу права на будівлю (споруду). Незважаючи на зазначені зміни, суперфіцій залишається корисною альтернативою оренди земельної ділянки та можливістю для обходження певних правових колізій та ускладнень, а отже, заслуговує на увагу.
Загальне поняття
Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб або на підставі заповіту.
Суперфіцій може відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, що стосуються суперфіція державних або комунальних земель, які не може бути відчужено (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного фонду, передано у заставу.
З вересня 2008 року після прийняття Закону, строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.
Щодо порядку укладення договору суперфіція, то це питання досить детально висвітлено у Листі Державного Комітету України з земельних ресурсів від 3 листопада 2008 р. № 14-25-11/12573 «Про укладання договору суперфіція», яке містить такі положення. Держкомзем України розглянув лист щодо укладення договору про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) на підставі рішення міської ради, прийнятого у 2008 році. «Відповідно до ст. 127, глави 21 Земельного кодексу України (в редакції Закону № 509-VI від 16 вересня 2008 р.) органи місцевого самоврядування відповідно до їхніх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених главою 21 цього Кодексу, тобто на конкурсних засадах у формі аукціону.
На час прийняття рішення міською радою Земельним кодексом України не було встановлено вимогу щодо набуття права користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) на конкурентних засадах у формі аукціону. Обов'язковість проведення аукціону було встановлено лише щодо набуття права оренди таких земельних ділянок.
Крім того, п. 3 розділу II «Прикінцеві положення» Закону України № 509-VI від 16 вересня 2008 р. «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» встановлено, що прийняті і не виконані до набуття чинності цим Законом рішення відповідних органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування про погодження місця розташування об'єкта або надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки зберігають чинність протягом двох років з дня набуття чинності цим Законом.
Враховуючи викладене, договір про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може бути укладений на підставі рішення міської ради, тобто без продажу на конкурентних засадах у формі аукціону».
Укладення інших договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог Земльного кодексу.
Держкомзем України у Листі від 2 липня 2008 р. № 14-25-7/7030 «Щодо можливості укладання договорів суперфіцію (забудови чужої земельної ділянки)» рекомендує у випадку укладення договорів суперфіцію між органами місцевого самоврядування та забудовниками, слід враховувати таке:
«1. Земельні ділянки мають надаватися виключно під забудову відповідно до генеральних планів населених пунктів або іншої містобудівної документації.
2. Підписання таких договорів має базуватися на проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки для забудови.
3. До розробки типового договору суперфіцію бажано нотаріально посвідчувати такі договори.
4. Плата за користування земельною ділянкою під забудову державної власності не може бути меншою від земельного податку.
5. У випадку прийняття органами місцевого самоврядування рішень про продаж права забудови на конкурентних засадах (аукціони, конкурси) такі аукціони або конкурси можуть проводитися згідно з затвердженими тимчасовими порядками продажу такого майнового права».
Матеріал підготував приватний нотаріус Горбачук І.М.
